La semana pasada, Sergio Massa dijo que la ley de alquileres “fracasó”, llamó a discutir un nuevo proyecto en el Congreso Nacional y pidió avanzar en una iniciativa que le brinde garantías al inquilino y al propietario.
“Está bueno reconocer cuando uno se equivoca. Y yo estoy haciéndome cargo de algo que votaron 191 diputados y todos los senadores, pero más allá de eso, son temas que me parece que está bien que hoy el bloque plantee la revisión”, dijo hace pocos días Daniel Lipovetzky, ahora ex diputado y autor de esta “equitativa” ley, tan equitativa que perjudica tanto a inquilinos como a propietarios y a los inmobiliarios.
Antes de las elecciones legislativas del pasado 14 de noviembre, la candidata a diputada nacional (hoy electa) María Eugenia Vidal, manifestó la necesidad de derogar la iniciativa, al igual que su rival del Frente de Todos, Leandro Santoro, que dijo “no sé con lo que me voy a encontrar cuando vaya a mi bloque, pero mi posición, desde mi experiencia personal, es que hay que revisar esta ley porque no ha cumplido la función que esperábamos. Fundamentalmente es un problema para los inquilinos, hay que revisarla, corregirla y escuchar a todas las partes”.
Y ahí está la clave y el origen del problema. Lipovetzky escuchó e hizo caso solamente a Gervasio Muñoz, auto-titulado presidente de “Inquilinos Agrupados”, un fulano que junto con Juan Grabois y Gabriela Carpinetti en 2018 lanzaron “Tres Banderas”, un armado político que se sumó al Frente Patria Grande para las elecciones a la jefatura de la C.A.B.A., cosa que pocos recuerdan; impuso su deseo con esta ley, tuvo sus cinco minutos de popularidad en todos los medios y ahora también habla de ajustar la normativa en algunos aspectos.
Bien. Qué pasó a causa de esta ley? En principio, como sabemos, gran cantidad de inmuebles fueron retirados de la oferta y pasaron a engrosar la cartera de venta, y los pocos que quedaron, sufrieron un incremento en el valor inicial de entre un 50% a un 70% por lo menos, tanto para el que quiere renovar contrato como para el nuevo locatario. A eso, le sumamos que hoy el ajuste que establece la ley por medio del Banco Central, ya llega al 51,38% anual, por lo cual el inquilino ahora destina más de la mitad de sus ingresos para el pago de la vivienda.
Por todo eso, lo que se cuestiona básicamente es modificar el art. 1198 del Código Civil y Comercial de la Nación que fija el plazo de tres años mínimos de contrato, la derogación del artículo 14 de la ley de alquileres que introduce la obligatoriedad de una actualización anual de los contratos según el índice que realiza el Banco Central, y derogar la obligación de declarar el contrato ante la AFIP, cuyo costo obviamente se le carga al inquilino en el precio inicial, ya que, a pesar de los montos que se están manejando, la renta actual de alquiler es la más baja de la historia en nuestro país por culpa del atraso salarial y de la inflación. Por su parte, los propietarios también reclaman una legislación que otorgue mayor seguridad jurídica, que asegure el rápido desalojo ante el incumplimiento del inquilino y la falta de respuesta del garante.
En septiembre, el ministro de desarrollo territorial y hábitat, Jorge Ferraresi, dijo que la ley “se aprobó y reguló el año pasado con mucha participación de asociaciones de inquilinos, así que tiene cosas buenas. Lo que pasa es que la Argentina es muy heterogénea, entonces es complicado generar leyes que regulen todo el mercado”. Justamente lo que no hay que hacer!
Y ahí está el tema, la intromisión del Estado pretendiendo regular el mercado, un mercado que anduvo sin problemas desde el año 1984 cuando se sancionó en el gobierno de Alfonsín la 23.091, ley de locaciones urbanas que, hasta su modificación el año pasado, se regía por la oferta y demanda, y cuyos índices de actualización, fueran semestrales o anuales, estaban siempre por debajo de la inflación, y los propietarios lo aceptaban.
¿Qué más generó esta ley? Que se terminara la compra de inmuebles para destinarlos al alquiler, tanto usados como a estrenar, lo que obviamente causa también un grave perjuicio a la industria de la construcción, la madre de las industrias con sus más de 60 gremios y profesiones que la conforman, además de otros profesionales como notarios, abogados, agrimensores, gestores, corredores inmobiliarios y sigue la lista. No construcción, es igual a no más viviendas en el mercado para locar.
El asunto es que hasta tanto no se genere una política de estado respecto de la necesidad habitacional (hoy con más de 3,5 millones de familias que esperan poder acceder al techo propio), con una línea crediticia sostenida en el tiempo, con reglas claras, plazos y requisitos viables para el trabajador, se deberá regresar a una ley de alquileres que permita que ese mercado se vuelva a auto-regular libremente por la oferta y la demanda.
Para el cambio que se propone, no solamente los inquilinos deberán participar de los debates, sino también las asociaciones representativas de los propietarios y las entidades que nuclean a los corredores públicos, que somos los que a diario palpamos las necesidades y las voluntades de ambas partes y quienes durante tantos años, logramos que hubiera buenos acuerdos que permitieron cerrar contratos que se mantenían durante muchos años.
Y volviendo al tema, el oficialismo parece decidido a modificar la ley de alquileres, puesta en marcha en julio de 2020, aunque resta definir los detalles. Luego de que Sergio Massa anunciara cambios ante el fracaso de la ley, el Ministro de Desarrollo Territorial y Hábitat, Jorge Ferraresi consideró que una legislación nacional no sería lo adecuada y propone que cada distrito tenga su propia regulación en las locaciones de viviendas: “todo lo que mejore lo que no está bien es bienvenido y el ámbito de debate, como plantea Sergio, es el Congreso” dijo, y agregó “tener una ley nacional de alquileres no parece una herramienta viable” por lo que propuso entonces que cada jurisdicción tenga su regulación sobre el mercado de locación de viviendas según las características de cada región. Mientras tanto, desestimó que se lancen créditos hipotecarios para comprar viviendas usadas.
Lo último: ahora se comenta que el Presidente Fernández está analizando suspender por 180 días la ley de alquileres, evaluando impulsar esa medida por ley o por decreto, y avanzar en una nueva legislación que sea resuelta a través de una Comisión Especial del Congreso, a partir de la asunción de los nuevos Diputados, para reformar la ley de alquileres; esta suspensión pondrá en vigencia la anterior hasta que se corrija la nueva? el tema, como se ve, va para largo.
Y mientras tanto? todos en el limbo!!!
Alejandro Acámpora
Martillero y Corredor Público Reg. 1847 de Mar del Plata
Titular de Acampora y Asoc. Propiedades desde hace 48 años
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