Conseguir el alquiler de un departamento o casa de 3 o 4 ambientes se ha convertido en una odisea para muchos que están en planes de mudarse o porque se les venció el contrato y recibieron fuertes incrementos (de hasta un 70%) para renovar el acuerdo.
Las fuentes especializadas sostienen que una de las causas del problema radica en la implementación de la Ley N° 27.551, promulgada en 2020, esgrimiendo que esa normativa trajo incertidumbre tanto para los propietarios como los inquilinos, generando que no se encuentren fácilmente en el mercado nacional unidades de 2 y 3 dormitorios, las que están enfocadas en las familias tradicionales.
Nahuel Achával, coordinador de sucursales de Toribio Achával, precisó a Infobae que “la intervención gubernamental en los alquileres no favoreció a nadie. Considero que el mercado no debía regularse, lo mejor es que sea flexible, y que se ordenara con su movimiento genuino, al haber más posibilidades en el escenario, más bajarán y se autocontrolarán los precios”.
Aumentaron los acuerdos informales y muchos dueños migraron a otros sectores, como el alquiler temporario que otorga una rentabilidad que promedia el 10% anual en relación a la tradicional que está en el 2 por ciento. O directamente pusieron la propiedad en venta.
“Por no poder ajustar semestralmente las cuotas, varios dueños incluyeron al pago mensual lo perdido por inflación (situación desventajosa para quienes deben hacer o renovar el contrato actualmente), haciendo que un alquiler de 40.000 pesos se vaya a 60.000 o 70.000, porque saben que si fijan un acuerdo no podrán hacer actualizaciones por un año, en un país donde la inflación promedia el 40% anual”, amplió Achával.
En la Capital, los barrios más demandados son Palermo, Belgrano, Caballito, Recoleta y Barrio Norte, y allí es donde mayores inconvenientes hay para conseguir una locación.
Mauro Ayala, de la plataforma digital Alquilando, comentó a este medio que “históricamente, las unidades de 3 ambientes tienen un mayor volumen de búsqueda, aunque en las últimas semanas vimos un crecimiento en las de 2 ambientes. Las de 4 ambientes, son las que menos se publican tanto en la Capital como en el Gran Buenos Aires”.
“La intervención gubernamental en los alquileres no favoreció a nadie” (Achaval)
El aumento de precios provocó que una familia o persona que desee rentar una propiedad de 4 ambientes, en Caballito, por ejemplo, a un valor de 80.000 pesos, tenga que hacer un ingreso donde destine 160.000 pesos, por un mes de depósito y un mes del acuerdo.
“Ya no paga comisión (4,15%), porque por la nueva ley la paga el propietario, pero a una familia no se le hace fácil disponer de tanto dinero para hacer un ingreso, por eso muchos deben resignar zonas o irse a unidades más chicas. Otra distorsión que notamos es que no haya tantas diferencias en precio entre un alquiler en Caballito como en San Telmo, por compararlos”, dijo Agustín Walger, director de Lepore Propiedades.
Además, por el tema ganancias, muchos propietarios no aceptaron el tipo de acuerdo actual, porque la nueva ley de alquileres establece que será obligación del locador declarar el contrato de alquiler ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), dentro de los plazos que disponga este organismo.
Walger, añadió: “No obstante, la obligación del locador, cualquiera de las partes podrá informar la existencia del contrato a la AFIP, esa razón genera desconcierto y muchos dueños también temen que se realice un acuerdo informal y que luego el inquilino lo declare y complique la situación”.
También se advierte que el dilema de los alquileres impactó hasta en los valores de venta, existiendo una brecha muy amplia donde un edificio de pozo de dos ambientes cueste 90.000 dólares y uno ya finalizado se ofrezca en 180.000 dólares. Los potenciales compradores pierden la noción de qué es caro o barato y frente a esa incertidumbre, optan por retraerse dilatando la decisión de compra.
“Dificultando captar inversores para venta desde el pozo, y para contrarrestarlo, a veces hacemos que quienes dispongan de varias unidades en alquiler, opten por destinar ese ingreso mensual al pago de una cuota para comprar otro inmueble generando un círculo virtuoso, entonces repaga la cuota de una vivienda por estrenar con lo que percibe de la locación”, detalló Walger.
Un departamento 3 o 4 ambientes en Barrio Norte, Palermo o Recoleta, de buenas condiciones oscila entre 70.000 y 100.000 pesos. En este tipo de inmuebles según lo que proponga, las expensas valen entre 10.000 y 20.000 pesos (a veces incluyen la cochera).
Las unidades premium de 3 o 4 ambientes en Recoleta, Retiro o Palermo, que ofrecen una variedad de amenities valen 2.000 dólares (siempre incluye el pago de la expensas y cochera), trazándose un promedio entre el oficial y paralelo para fijar el precio a la hora de firmar el contrato.
Qué ocurre en otras ciudades
En La Plata, la oferta de departamentos y casas de 2 y 3 dormitorios es escasa históricamente, pero hoy se agravó mucho más acceder a estas viviendas.
“A las inmobiliarias, la nueva ley las ubicó como quienes determinan los precios. En verdad, los mercados se regulan solos. La ley vino a desequilibrar una relación que funcionaba bien. Los dueños suelen ser razonables y valoran a un buen inquilino. A quienes alquilan les gustaría ser propietarios, pero para eso hace falta que el Estado otorgue créditos hipotecarios a tasas posibles de pagar. La obligación de dar vivienda digna a las personas sigue siendo del Estado, no de los particulares”, destacó a Infobae, Dolores Otero Rossi, socia gerenta de la Inmobiliaria Otero Rossi & Cía.
En la capital provincial, los valores aproximados de dos departamentos de 2 dormitorios oscilan entre 20.000 y 25.000 pesos más expensas; los de tres dormitorios, entre 28.000 y 35.000 más expensas. Por casas de 2 y 3 dormitorios con garaje, entre 40.000 y 50.000 pesos.
En Rosario, por un 3 ambientes en el centro de esta localidad santafecina, se piden 22.401 pesos, y un 4 ambientes cuesta 29.422, mientras que el valor promedio de alquiler de una casa de dos dormitorios va entre los $ 22.755 y 32.840 pesos, dependiendo de las zonas.
Andrés Gariboldi, presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (COCIR), dijo a Infobae, que, “se produjeron dos factores que sumados han complicado el mercado locativo, primero fue el vencimiento tras 14 meses debido al DNU presidencial que congelaba los precios y un exceso de demanda. Ahora muchos dueños pusieron sus propiedades en venta para poder acompañar el aumento de costo de vida”.
José Luis Cieri
Infobae.com
