“No toquen el timbre de portería, no hay nada en alquiler” en muchos de los porteros eléctricos de los edificios de la ciudad, ese cartel está colgado con la leyenda, para que no molesten al encargado del inmueble.
Quienes están a cargo de oprimir el botón, han optado por recorrer edificio por edificio de la ciudad en busca los m2 necesarios para su vivienda única, porque las inmobiliarias no tienen respuestas.
A tal punto que las pocas disponibilidades existentes, acumulan hasta un centenar de interesados, y ante la imposibilidad de su atención no arman ni lista de espera.
Y las dificultades crecen, por ejemplo cuando la oferta es de una vivienda que aún no ha sido desocupada y por lo tanto no se puede visitar hasta que finalice el contrato.
El colapso es tal que se ha llegado a este extremo luego de haber llamado, visitado o accediendo a Facebook en páginas directamente vinculadas al tema. No existe ningún tipo de respuestas. Las propiedades destinadas al alquiler han sido sacadas del mercado.
El mercado de alquileres está con excesiva demanda, tal es así que lo vemos caminando por la calle. Primero en las oficinas inmobiliarias, con la gente entrando y preguntando si entról algo nuevo en alquiler.
Y vemos además carteles en los porteros eléctricos, en las distintas porterías de muchos edificios, que dicen “NO TOCAR PORTERIA: NO HAY ALQUILERES” Lo cual está demostrando que es una necesidad que hay y es inocultable.
El déficit habitacional en este momento del país es de 3.500.000 de viviendas para familias y con tendencia creciente. No se ha dado nunca un caso así, es histórico el retiro de viviendas que hubo.
Hace un par de días en Capital Federal se registró un récord de 103.000 avisos publicitarios de propiedades en venta durante el mes de marzo. Son inmuebles que antes no estaban en el mercado y aparecieron ahora, al haberse sacado de la oferta de los alquileres.
Así que el inquilino se ve en una situación muy seria, muy grave y el propietario también. Porque en muchos casos son trabajadores que con el esfuerzo y ahorro de toda una vida de trabajo, previendo el futuro para cuando sean jubilados, tienen una propiedad para poder ayudar y colaborar con la jubilación.
Hoy esa gente está con una inseguridad tremenda, hablar de tres años de contrato y un ajuste anual que no se sabe de cuánto será, y además tener que declarar los contratos en la AFIP, realmente hace que se espanten.
El último índice que publicó el BCRA, para el ajuste estaría rondando el 40 % anual, así se produce un desfasaje importante e impresionante que afecta la renta por la devaluación.
Y allí se demuestra que la ley actual, no defiende a los inquilinos, como era su objetivo. Los contratos que se hacían con un ajuste anual de un 30 %, de hecho y hoy muchas prórrogas de contratos que están terminando, se están haciendo con un 30/35 %, si quedaron bajos, nunca un 40 %.
O sea esta ley demuestra que viene para perjudicar a todos y realmente al inquilino al cual vino a proteger lo va castigar muy mal, muy fuerte. Muchos inquilinos están escribiendo por todos lados quejándose por la intervención de Gervasio Muñoz y su asociación Inquilinos Agrupados que en definitiva los perjudicó y no los benefició.
LOS ANTECEDENTES
Realmente es largo, engorroso, historiando un poco tenemos que decir que en 1984 se dictó la ley de locaciones urbanas que fue una muy buena ley y hasta hace muy poco nos regíamos por ella.
El 1 de agosto de 2015, después de un año largo de estudios, se modifica el código de Velez Sarsfield unificándose con el civil y comercial en un único código en toda la Nación y en él se incorporaron distintas leyes como por ejemplo la ley 23091 que pasó a formar parte de artículos del código.
En ese momento se introdujeron muy pocas diferencias a la ley que conocíamos, que funcionó muy bien hasta ese momento sin inconvenientes, salvo cuando había falta de pago incumplimientos y demás.
Hasta que el 1º de julio de 2020 entra a regir la ley 27551 que modificó prácticamente la gran mayoría de los artículos de las locaciones. Fue un trabajo de muchos meses, mucho de tiempo de lobby Gervasio Muñoz, referente de la Federación Nacional de Inquilinos.
Es un tema netamente político, Gervasio Muñoz, juntamente a Juan Grabois y Gabriela Carpinetti, en el año 2018 armaron un espacio político llamado Tres Banderas, integrado por referentes de distintas agrupaciones con demandas sociales, que se integró al Frente Patria Grande para pelear las elecciones a Rodríguez Larreta en el ámbito de CABA.
En este contexto político, aunque sin votos ya que no figuraron, siguieron incidiendo y lograron que el Senado de la Nación suscribiera la ley 27551.
Lo más grave fue que no escucharon a entidades, instituciones y asociaciones que nuclean a martilleros, corredores públicos y propietarios de inmuebles. Evidentemente lo que estaban proponiendo no iba servir para el inquilino, al contrario sería un boomerang para el inquilino, los propietarios y la actividad inmobiliaria.
Y así pasó, cuando se sancionó esta ley se retiraron rápidamente del mercado muchísimas propiedades e inmuebles, porque se incorpora y modifica el plazo mínimo, que pasa de 2 a 3 años de contrato para todos los destinos.
Con la gravedad que no permite un acuerdo entre las partes, para fijar ajuste de los alquileres sino que lo va a hacer con un índice de forma anual que va a publicar mensualmente el BCRA, cuando existe el INDEC. También obliga a los propietarios a declarar los contratos ante la AFIP.
En consecuencia todo lo que era alquileres que venían funcionando relativamente bien, con la modificación del código, en este caso deja de interesar ofrecer inmuebles en alquiler porque no quieren que le metan la mano en el bolsillo.
Por supuesto que contrato que se terminaba, inmueble que no volvía al mercado de la locación o se ponía a la venta, como ocurre en este momento que hay sobreoferta de venta a consecuencia de que se retira del alquiler
En el medio de la pandemia en marzo del año pasado, el presidente firma el decreto 320 del año 2020, que suspende hasta el 30 de setiembre las ejecuciones de sentencias jurídicas cuyo objeto fuera el desalojo de inquilinos de inmuebles destinados a viviendas y hoteles que se alquilan para vivienda permanente
Este DNU habla también del congelamiento de los valores que estaban fijados en los alquileres. Hasta el año pasado, los alquileres por los acuerdos entre las partes, se podían ajustar semestral o anualmente, tanto el inquilino como el propietario sabían cuánto iban a cobrar todos los meses.
Pero no terminó esto el 30 de setiembre, porque después el presidente vuelve a sancionar un nuevo DNU, que es el 766 de 2020, donde prorroga hasta el 31 de enero de 2021 la vigencia de ese DNU original, finalmente a fines de enero, conocemos nuevo DNU 66 que extiende todo hasta el 31 de marzo.
El primer DNU fue visto con buenos ojos, porque la situación es seria y brava, y no sabíamos que iba a pasar pero hasta el 30 de setiembre. La gran mayoría de los inquilinos de todo el país, no menos del 80 % tuvo cumplimientos excelentes, pocos atrasos y no pasa del 3 % el que entró en mora.
Estamos en una situación donde a nivel comercial hubo algunos inconvenientes, pero el 60 – 65 % de los alquileres se pagaron, se convinieron o se negociaron, y al día de hoy prácticamente no hubo mora, la parte comercial se puede ir manejando.
Lo que es vivienda hubo buena predisposición de los propietarios para esperar, se pagaba durante el mes en dos o tres veces, sin que hubiera mora.
Hoy la situación está mal, porque no hay oferta y aumentan los valores. Cada vez más demanda y no hay inmuebles ofrecidos en alquiler. Durante la vigencia de los DNU vinculados a los alquileres, muchos contratos que habían terminado se prorrogaron hasta 6 meses, 1 año o 2 años, es perfectamente legal, porque se manejan con las misma ley con la cual se firmó originalmente el contrato.